最近、ワンルームマンション投資についての動画をよくみているので、現状の確認とまとめについて記事にしたいと思います。
投資とお金に関する話題なので、興味のある方はご覧になってください。
このブログでは、年収300万円付近ながらも、お金について学んでいるドラッグストア店員が、投資やお金の知識を発信しております。
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不動産Gメン滝島さんの動画から学ぶワンルームマンション投資
最近youtubeで急上昇している、チャンネル登録者数20万人超えの「不動産Gメン滝島」というチャンネルをご存じでしょうか？
滝島さんとは、株式会社光文堂インターナショナルの代表を務めておられ、
- 国内不動産投資コンサルティング
- 不動産の売買及び賃貸の仲介業
- 不動産管理、鑑定
- 住宅ローン申請サポート
- 海外投資コンサルティング
- 海外法人及び店舗設立サポート
上記が事業内容になります。
過去にも「不動産屋の8割は詐欺師である」という書籍を出されています。
チャンネルでは不動産情報を基礎としながらも、最近ではワンルームマンション投資などの不動産投資のトラブルでお悩みの方の相談を受けているという動画がよく再生されています。
ワンルームマンション投資とは、マンションの1室を購入し、賃貸していく投資になります。
マンションを購入するわけなので、2～3000万円を銀行のローンを組む必要があります。
前提条件として、ご自身の足、つてで投資物件を探し、好条件や、融資も自分でやりくりして、はじめてキャピタルゲイン（売却益）が見込めるといわれています。
一応、公平のために、ワンルームマンション投資が危険であるという動画に対しての、アンチテーゼの動画もありましたので、そちらも引用しておきます。
結論から言えば、他人の紹介だったり、不動産会社からの案内で購入する場合、紹介料や不動産会社側の利益があらかじめ上乗せされているので、短期的な売却益はほぼ見込めないことになります。
ワンルームマンション投資が難しい、利益が生まれにくい理由
ワンルームマンション投資は、基本融資を受け、月々のローンを返済していくことになります。
そのローンに対して、賃貸料で補うことで、2～3000万の不動産という資産を長期間で得ていくという流れになります。
返済し終わった後は、月々の家賃収入はそのまま収入になるため、不動産は「年金」という言葉を使って、セールスしていきます。
一方で、かかる費用はローンだけでなく、管理修繕費や、固定資産税などがランニングコストとしてかかり、実質の利回りは大きく下がります。
また、不動産との契約の際に、サブリース契約という空室が出た場合の補填という一見するととても素晴らしい契約を結ぶことが多いのですが。
相場は賃貸料の8割が支払われるというもので、仮に都心の良い物件で常に入居者がいる状態なら、2割の損を常にし続けることになります。
また、サブリース契約は借地借家法で強く守られており、契約書をしっかり読まずに契約した場合、悪質な業者であると解約できない決まりになっている場合もあり、裁判で戦うと長期戦、費用もかかるらしいです。
サブリース契約がついたままだと、売却する際にかなり減額されてしまうということで、ワンルームマンション投資の撤退の際も厄介な要素となります。
業者にまかせっきりという誘惑にまけると、実はかなり抑えておくべきこと、売却の際の面倒事も多く、これならば、投資信託にお金をいれたほうが、ストレスもかなり少ないということになります。
ワンルームマンション投資で騙される人はなぜ年収500万付近が多いのか？ 平均年収以上だが、エリート層ではない
滝島さんに相談される方の多くは、年収４００～６００万といういわゆる中間層。
よく、年収500万以上の人がターゲットにされるといわれております。
忙しいことで、時間や情報を確保できなかったり、忙しいために第三者意見を聞く機会がなく、社内の先輩や同僚の勧誘を受けやすい層とも言えます。
ワンルームマンション投資を勧誘する業者は、会社内で勧誘させて、勧誘に成功したら報酬バックさせるという方法で、不動産を効率よくさばいています。
ある意味、マルチ商法みたいな状態ですね・・・
年収500万以上あれば、平均年収より上なのですが、独り暮らししていたり、都心で暮らしていれば、貯蓄や投資にまわせる金額もそこまで多くないと考えられます。（結婚、子育てしてればなおさら）
あと投資や貯蓄を多少していると、全くしていない人に比べて「これは将来やばいな」「もし働けなくなったらどうしよう」「老後どうしようと」いろいろと不安ごとが生まれています。
その不安に付け込んで、ワンルームマンション投資は節税や、老後の年金になるという誘い文句で勧誘してくるわけですね。
あと、自分が一定水準以上の年収をもっていると、社内の人間もまともな人間、善人だってどこかで思いこんじゃうんでしょうね。
私は年収200万円台から3～400万円台の職場に移りましたけど、話題や考え方はやっぱり違ってきます。
年収＝聡明、質がいい、善人？というのは幻のようです。
ローンを組む、投資する際に絶対に考えなければならない注意点
ワンルームマンション投資をするうえで、一番大切なのは、2～3000万の商品を買っているという認識です。賃料で補填できるという考えは捨て、手出し（赤字）になるという意識が必要。
不動産投資は、多額の借金をすることでレバレッジを利かせることが魅力ですが、株式のようにお金をもっているだけなら、プロに食い物にされる世界でもあります。
さらにその前提として
現在の年収を2～30年間維持し続けることができるのか？
年収500万円を超えている場合は、社内でそれなりのポジション、仕事における責任も相応の重さなので、それに耐えられるかどうかが一番大切なのです。
実際、滝島さんに相談された方の中には、独立された方もいらっしゃいますが会社員時代よりも年収を落とされている方もいました。自営業の場合は、年収から差し引かれる税金も多くなるので、２～３万程度の手出しでも命取りになります。
知識というのは、何かを行うために必要ですが、何かをやらないための決定にも必要になります。
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